Le marché de l’immobilier se développe de jour en jour. Les procédures et les programmes d’aménagement deviennent de plus en plus complexes. Ces quelques raisons poussent les municipalités à anticiper une réserve foncière en acquérant des terrains ou des bâtiments en vue des prochaines opérations ou actions d’aménagement.
Définition de la réserve foncière
En général, la réserve foncière correspond à l’acquisition des terrains encore disponibles pour y ériger de nouvelles constructions dédiées à la réalisation de projets publics ou privés dans une zone d’activités économiques.
Toutefois, la constitution d’une réserve foncière peut être difficile, car les municipalités doivent d’abord décider d’étendre ou non une zone d’activité. Une telle décision ne peut être prise qu’après le diagnostic de la réserve en question et que seuls certains responsables peuvent faire.
La réserve foncière concerne aussi l’acquisition des bâtiments implantés au sein d’une zone, ce, dans le but d’augurer des opérations d’aménagement. Elle peut être nécessaire pour répondre aux besoins de collectivités.
D’ailleurs, selon le code de l’urbanisme, l’État, les collectivités locales, les syndicats mixtes et certains établissements publics et autres peuvent acquérir des immeubles. Ils peuvent le faire par voie d’expropriation afin de se constituer des réserves foncières. Celles-ci serviront à la réalisation d’un projet d’aménagement répondant à certains objets définis par l’article L. 300 – 1. On en cite la réalisation de :
- équipements collectifs,
- locaux de recherche ou d’enseignement supérieur,
- la lutte contre l’insalubrité, l’habitat indigne ou dangereux,
- renouvellement urbain,
- mise en valeur des espaces naturels, etc.
Pourquoi l’utiliser ?
La réserve foncière sert à réaliser les projets d’aménagement dans différents secteurs des municipalités. On en cite :
- les opérations d’aménagement comme les ZAC,
- les opérations de restauration immobilière,
- les lotissements,
- les permis de construire groupés,
- les remembrements et le groupement de parcelles effectués par les associations foncières urbaines.
Elle participe aussi à la réalisation des actions d’aménagement comme celles de développement social des quartiers, ou de la politique du logement comme les OPAH, etc.
Avec la réserve foncière, les municipalités jouent le rôle d’intermédiaire dans le secteur d’immobilier. En tant que telles, celles-ci interviennent dans l’acquisition et l’aliénation des immeubles pour des fins d’utilité publique. D’ailleurs, les municipalités ont le pouvoir d’exécuter des travaux qui soutiennent le développement des promoteurs.
Comment utiliser la réserve foncière ?
La réserve foncière permet d’acquérir des terrains ou bâtiments à des fins d’usage public, mais limité. Grâce à elle, la réalisation de projets d’aménagement selon le plan d’urbanisme proposé par la commune devient possible. C’est notamment le cas pour les opérations de restauration d’immeubles ou d’aménagement de zones d’activités. Il en est de même pour le développement social, la réserve foncière servant également à soutenir une action politique.
Des lois inscrites dans le code d’urbanisme interdisent en effet l’acquisition des terrains ou bâtiments si le but du propriétaire n’est pas très précis. Au cas où celui-ci veut juste s’emparer du terrain, l’acquisition est invalide.
Le principe de la réserve foncière permet aussi de protéger les espaces agricoles et naturels contre toute acquisition douteuse. En faisant de ces espaces des propriétés du domaine public, les collectivités arrivent mieux à les protéger, tout le contraire de ce qui se passe avec les règlementations existantes. En effet, ces dernières peuvent changer à chaque révision des documents d’urbanisme, la raison de ne pas s’y fier. La réserve foncière encourage ainsi la protection de ces zones pour assurer le développement rural. D’ailleurs, une loi interdit l’acquisition des terrains agricoles par n’importe qui. Cela n’est possible que si le terrain se trouve hors des zones protégées.
Quels sont les intérêts ?
La réserve foncière permet à la commune de maitriser l’urbanisation par la collectivité publique. Au cas où un projet ne respecterait pas le plan d’urbanisme imposé, celle-ci a le plein pouvoir de supprimer la réserve foncière.
La réserve foncière joue également un rôle important dans la répartition et la négociation des frais des projets publics. Elle permet de bénéficier de la plus-value d’urbanisation générée au moment de la revente des terrains.
Pour terminer, la réserve foncière protège les espaces agricoles et naturels. Cette protection est plus efficace quand ces espaces se trouvent dans le domaine public, en rendant faible la probabilité d’acquisition douteuse. Elle intervient enfin dans la régulation des prix en empêchant toute hausse de tarif au m2 sur le marché. Tant que les conditions ne sont pas respectées, cela ne risque pas de se faire.
